اجاره به چه معنا ست؟
اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می‌باشد. در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر می‌دهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می‌باشد.
برابر قانون مدنی:اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود.
اجاره یکی از مهم ترین عقود معین است .امروز رابطه بین مالک و مستاجر تنها یک رابطه خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی درآن هدف اصلی باشد.دوگروه موجر ومستاجر،همچون دو طبقه اجتماعی ممتاز،دربرابرهم قرار گرفته اند.
در حقوق کنونی، عقد اجاره به دلیل امری بودن قوانین مربوط، به صورت سازمان مستقلی درآمده است.اجاره صور مختلفی دارد که طبیعت مختص به خود را دارد، به همین دلیل، قواعد عمومی‌اجاره درپاره ای ازاقسام آن می‌بایست جدای از قانون مدنی وقوانین موجر و مستاجر بررسی شود.
عقداجاره دارای چه اوصافی است؟
- تملیکی
- معوض
- موقت
چه قانونی بر عقد اجاره حکمفرما می‌باشد؟
قانون مدنی هنوز به عنوان اصل برتمام اجاره‌ها حاکم است ودادرس می‌بایست استثناها رادرقانون مالک و مستاجر جستجو کند،یعنی باید مواردی را که قانون روابط موجر ومستاجر درباره آن حکم ویژه ای دارد وقانون مدنی رابه طور ضمنی تخصیص داده است تابع قانون جدید بداند، و در سایر موارد قانون مدنی رااجرا کند.
عقد اجاره مانند سایر عقود می‌بایست شرایط اساسی وعمومی‌مربوط به معاملات را داشته باشد.
آیا می‌دانستید اجاره عقدی لازم است؟
بدان معنی نه موجر حق دارد تخلیه مورد اجاره را پیش از موعد بخواهد و نه مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند.
اگر چیزی که اجاره داده شده توسط مالک آن به فروش برسد عقد اجاره به قوت خود باقی است مگر شرط خلاف آن شده باشد
موجر ومستاجر،دارای حقوق وتکالیفی هستند که برخی ازاین تکالیف تعیین شده درقانون امری است وبرخی تکمیلی یعنی خلاف آن می‌توانند توافق کنند.
تعهدات موجر
الف - تسلیم مورداجاره
ب - انجام تعمیرات وتحمل مخارج مورد اجاره
پ - خودداری از تغییری که با مقصود از استیجار منافی باشد
تعهدات مستاجر
الف - پرداختن اجاره بها
ب - خودداری از تعدی وتفریط
پ - تغییر ندادن مصرف مورد اجاره
عقد اجاره به چه دلایلی منحل می‌گردد؟
1-بطلان اجاره، به دلیل تلف مورداجاره یاخروج آن از قابلیت انتفاع،یااعلام فقدان یکی از شرایط درستی آن
2-فسخ اجاره،به دلیل اعمال یکی از خیارات
3-پایان مدت اجاره
اجاره بر چند قسم است؟
1 - اشیا
در اجاره اشیا مدت اجاره می‌بایست معین باشد و الا عقد اجاره باطل است
2 - حیوانات
در اجاره حیوان تعیین منفعت می‌بایست به تعیین مدت اجاره یا مسافت و محلی که راکب باید به آنجا حمل شود باشد در غیر این صورت عقد اجاره باطل است.
3 - اجاره اشخاص
در اجاره اشخاص شخصی که اجاره می‌کند مستأجر و شخصی که مورد اجاره واقع می‌گردد ،اجیر و به مال الاجاره اجرت می‌گویند، چنانچه عقد اجاره اشخاص برای مدت معین یا برای انجام امر معینی تعیین نشود خادم یا کارگر نمی‌تواند اجیر شود ،بنابراین عقد اجاره باطل است.
تقسیم عقد اجاره به لحاظ اثر عقد به چه صورت است؟
اجاره تملیکی
اجاره هنگامی‌تملیکی محسوب می‌گردد که عین مستأجره عین معین باشد مانند اجاره یک واحد آپارتمان و… اثر عقد اجاره انتقال مالکیت منافع مغازه از موجر به مستأجر می‌باشد.
اجاره عهدی
اجاره هنگامی‌عهدی محسوب می‌گردد که عین مستأجره کلی باشد مانند آن که شخصی یک وسیله نقلیه باربری را در زمان معین از یک بنگاه حمل و نقل اجاره نماید ،در این صورت اگر وسیله مذکور معین نباشد و موجر هر وسیله باربری را جهت استفاده به مستأجر تسلیم کند عقد اجاره منعقد شده است.
باعنایت به مقدماتی که در خصوص عقد اجاره ،انواع آن و... شد ، به نظر می‌رسد مصادیقی از دعاوی مربوط به عقد اجاره ، که امروزه تحت عناوین مختلف در دادگاه‌ها مطرح و تحت رسیدگی قرار می‌گیرد ومنجر به صدور آرا مختلف قرا می‌گیرد ، جهت روشن شدن اذهان عموم،باتوجه به کثرت این نوع دعاوی وروبه به فزونی بودن آن، بیان گردد.
دعوای تخلیه ید
این دعوا که طرفین آن مالک ومستاجر می‌باشد،همان طور که واضح است پیشینه تصرف با قرارداد بوده است و در واقع با رضایت مالک تصرف صورت گرفته است، و حین تقدیم دادخواست که موجر به طرفیت مستاجر اقامه می‌کند بنابر دلایلی تخلیه مستاجر می‌خواهد .
بنابراین آن چه مشهوداست اختلاف در مالکیت صورت نگرفته است. اما باید در نظر داشت این دعوا پیچیدگی‌های خاص خودرا دارد.
دعوای تخلیه یک دعوای مالی بوده و هزینه دادرسی قابل توجهی ندارد.
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای تخلیه ید بستگی به مورد اجاره دارد،در صورت غیرمنقول بودن ، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ، صالح به رسیدگی است و در صورت منقول بودن برابر قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل اقامت خوانده، صالح به رسبدگی است.
چه مدارکی جهت طرح دعوای تخلیه ید لازم است؟
1-تصویر قرارداداجاره نامه
2- مدارک شناسایی موجر
دعوای مطالبه اجور معوقه
همان طور که واضح است عقد اجاره عقدی معوض است که مستاجر موظف است به صورتی که تعیین شده مثلا ماهیانه مبلغی به موجر پرداخت کند، حال ممکن است از پرداخت اجاره ظرف مدتی خودداری کند.
دراین صورت موجر برای اینکه حقش تضییع نگردداز نظر قانونی میتواند چه اقدامی‌انجام دهد؟
موجر به استناد قولنامه عادی تنظیمی فی مابین به طرفیت مستاجر اقدام به طرح دعوا مطالبه اجور معوقه، می‌کند.
مدارک لازم جهت طرح دعوای مطالبه اجور معوقه چیست؟
1-تصویر قرارداد اجاره فی مابین
2- مدرک شناسایی موجر
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای حاصل شده،حسب مورد، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، با توجه به مبلغ تعیین شده، می‌باشد.
دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره
پس از انعقاد عقد اجاره یا حین استفاده اجاره ممکن است مورد اجاره نیازمند تعمیراتی باشد که موجر از این امر جهت استفاده مستاجر خودداری کند، واین امر باعث شود مستاجر در شرایط سختی توان استفاده منفعت نداشته باشد.
مستاجر ملول از عدم توجه موجر ، چه اقدامی‌باید انجام دهد؟
قانون راهی پیش روی مستاجر قرارداده است، ابتدای امر بهتر است از طریق اظهارنامه رسمی‌از موجر تقاضای تعمیرات را ظرف مدت معین داشته باشد، سپس در صورت عدم اقدام ،به دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ، حسب مورد مراجعه کند، وبا اقامه دعوای تقاضای الزام به تعمیرات اساسی ، از تضییع حقوق خود جلوگیری کند.
دادگاه بابررسی شرایط ، حکم الزام را صادر نموده و در صورت اگر موجر در مهلتی که توسط دادگاه تعیین شده است، اقدام به تعمیر اساسی نکند، مستاجر میتواند، با نظارت دادگاه ملک را تعمیر و هزینه‌های آن را از موجر مطالبه کند و یا این که قرارداد اجاره را فسخ کند. در صورت فسخ قرارداد اجاره ، مستاجر میتواند، طی دادخواستی مستقل، استرداد مبلغ ودیعه ملک را از موجر بخواهد.
آیا می‌دانیدتشخیص این که تعمیر مورد نیاز جزو تعمیرات اساسی است یا غیر اساسی با دادگاه است؟
آیا می‌دانیداگر تعمیر ملک به دلیل استفاده غیر متعارف مستاجر از ملک باشد، الزام مالک به تعمیر ملک ممکن نیست؟
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره چیست؟
1-قرارداد جاره
2-مدارک شناسایی مستاجر
3- نظریه کارشناس
موارد ذکر شده تنها ذره ای از دریای دعاوی مربوط به اجاره می‌باشد ، که باتوجه به اینکه یکی ازعقود شایع در جامعه امروزی می‌باشد.لیکن مالک و مستاجر از بسیاری حقوق وتکالیف خود آگاه نیستند ، بنار برهمین علت با مشکلات عدیده ای در همان آستانه عقد اجاره وقرارداد مواجه می‌شوند.
حضور یک وکیل متبحر و متخصص ، دل گرم کننده و روشنی بخش مسیر می‌باشد چرا که با اشراف به مواد مرتبط قانونی و رویه قضایی حاضر میتواند از دلسرد شدن شما از پیگیری حقوق خود واطلاع از آن جلوگیری کند ،ضمن اینکه موجب می‌شود بدهکار زمان از دست رفته تان نشوید.
جهت مشاوره ، وکالت و اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید ، در این مسیر چراغ راه شما هستیم.