ثبت اسناد

ثبت در لغت به معنای قراردادن،برجای بودن،استواری،پایداری،نگاشتن و یادداشت کردن است و دراصطلاح مجموعه اعمال اداری،حقوقی که طی آن،ایجاد، تغییر،زوال و انتقال حقی را در دفاتر ویژه واوراق وفهرست‌هایی، به طور رسمی‌یادداشت و اعلام می‌کند.
بنابراین،حقوق ثبت، مجموعه قواعدی است که اعمال فوق را تحت نظم درآورده و بر آن حاکم است.
مراد از حقوق ثبت اسناد واملاک، مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد واملاک است .
ماده 1284قانون مدنی سند را چنین تعریف کرده است: هرنوشته ای که در مقام دفاع یا دعوا قابل استناد باشد.

 

سند بر چند نوع است؟

 

سند عادی


سند عادی عبارت از نوشته یی است که مردم میان خود تنظیم می‌کنند و به نوعی در دادگاه جهت اثبات حق یا موضوعی قابل استفاده باشد و به عبارتی بالحاظ تعریف سند رسمی و مفاد ماده 1289، سند عادی هر سندی است که فاقد خصوصیات و عناصر مذکور در تعریف سند رسمی باشد مانند موردی که سند به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده،لکن مامور صلاحیت تنظیم آن را نداشته و یا ترتیبات مقرر قانونی را در تنظیم رعایت نکرده باشد.

 

سند رسمی


الف-اسنادی که دراداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است،مانند ثبت ملک در دفتر املاک، صورت مجلس‌های تفکیکی، تحدید حدود و... که براساس مقررات تنظیم شده باشد
ب-اسنادی که در دفاتر اسناد و املاک براساس مقررات تنظیم شده باشد
پ-اسنادی که نزد سایر ماموران رسمی‌تنظیم شده باشد. مانند شناسنامه ای که توسط ماموران اداره ثبت احوال، وفق مقررات صادرشده باشد.
اما سند رسمی‌از نظر قانون ثبت، سندی است که برابر مقررات توسط دفاتر اسناد رسمی‌ثبت شده باشد.
 
آیا می‌دانید رعایت نکردن تشریفاتی همچون امضا نکردن سردفتر حین ثبت،اسناد را از رسمیت خارج می‌کند؟


چرا اسناد ثبت می‌شوند؟
1-رسمیت و اعتبار دادن به سند و امتیازاتی که قانون برای اسناد ثبت شده قایل است
2-ثبت سند منبع کسب درآمدی برای دولت است
آیا می‌دانید اسناد رسمی‌درباره طرفین و وراث و قائم مقام آن‌ها معتبر است ؟
آیا می‌دانید در مقابل اسناد رسمی‌یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی‌را دارند، انکار و تردید مسموع نیست، و می‌توان ادعای جعلیت نمود؟
آیا می‌دانید مدلول کلیه اسناد رسمی‌راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون نیاز به حکمی‌از محکوم علیه، لازم‌الاجرا است؟
آیا می‌دانید سند ثبتی دارای خلاصه معامله است؟
آیا می‌دانید سند ثبتی مشمول مرور زمان نمی‌شود؟
آیا می‌دانید سند ثبتی دارای دو طریق برای وصول حق است. اجرای ثبت و دادگاه؟
آیا می‌دانید برای موضوع سند ثبتی می‌توان تقاضای تأمین خواسته کرد؟


مصادیق اسنادرسمی‌که می‌توان درخواست اجراییه کرد


1-اسناد رسمی‌نسبت‌ به‌ دیون‌ و اموال منقول
اگر سند ثبت شده راجع به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و یا املاک مورد وثیقه و اجاره ای مشمول قانون روابط مالک و مستأجر باشد اعم از اینکه مورد ثبت شده یا نشده باشد، درخواست اجرایی مفاد آن از دفترخانه ای که سند را ثبت کرده است به عمل می‌آید و مرجع صدور اجرائیه نسبت به این قبیل اسناد، دفترخانه تنظیم کننده سند است.


2-اسناد رسمی‌نسبت به املاک ثبت شده‌
دفترخانه ای که سند را تنظیم کرده صلاحیت صدور اجراییه را دارد


3-اسناد‌ رسمی‌نسبت به مورد وثیقه و اجرا اعم از ثبت شده و نشده
دفترخانه ای که سند را تنظیم کرده صلاحیت صدور اجراییه را دارد


4-قـبوض اقساطی ثـبتی
در مورد قبوض اقساطی که متعهد می‌گردند بـدهی‌ خـود‌ رابه اقساط پرداخت نـمایند و در دفـتر اسناد رسمی‌یا دفاتر طلاق که سند‌ تنظیم‌ شده‌ است،پرداخت قبوض را در سررسید معین متعهد می‌گردند چنانچه به تعهد خود عمل ننموده‌ و در‌ سند شرط مبنی براینکه در صورت عدم پرداخت وجه یـک یـا چند قبض‌، کل‌ بدهی‌ به دین حال تبدیل گردد،درج نشده باشد،می‌توانند از طریق اداره اول اجرای اسناد رسمی‌وصول‌ طلب‌ خود را با تسلیم تقاضای تکمیل شده صدور اجرائیه،رونوشت مصدق سندتنظیمی‌ و تسلیم‌ کلیه‌ قـبوض کـه تاریخ پرداخـت آن منق‍ضی شده باشد،تقاضا نمایند.


5-مهریه مذکور در قباله نکاحیه رسمی‌و تعهداتی‌ که‌ ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده است‌
زنی که می‌خواهد‌ از‌ طریق اجراییه مهریه‌ را وصول نماید، باید بـه هـمان دفتر ازدواجی که ازدواج او را ثبت نموده مراجعه و تقاضا کند.
البته درخواست اجرا در مـورد مـهریه و تـعهداتی که ضمن ثبت ازدواج‌ و طلاق‌ شده نسبت به منقول وسایر تعهدات به استثنا  غیرمنقول از دفـتر ازدواج و طـلاقی که سند را تنظیم کرده است و نسبت به غیرمنقول ثبت شده‌ دردفتر‌ املاک از دفـتر اسـناد رسـمی‌ که‌ سند در آن ثبت شده است(بند ج ماده ۱ آیین‌نامه اجرا)به عمل می‌آید.عمل دفتر ثبت ازدواج و طـلاق در مـواردی که صلاحیت صدوراجرائیه را دارد‌،مثل‌ دفتر اسناد رسمی‌است.‌


6-چک‌های صادره به‌ عهده بانک‌ها
درخواست صدور اجرائیه برای سایر اسناد لازم الاجرا از قبیل چک و اظهارنامه موضوع ماده ۱۰ مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمان‌ها و غیره از اداره ثبت محل باید انجام شود و مرجع صلاحیت دار برای صدور اجرائیه در مورد آنها، اداره ثبت است نه دفترخانه اسناد رسمی، زیرا سند در دفترخانه ثبت نشده است تا بگوییم که دفترخانه تنظیم کننده سند، باید نسبت به آن اجرائیه صادر کند.
بنابراین دارنده چک باید به اداره ثبت اسناد و املاک محلی که بانک محال علیه (یعنی بانکی که چک بر عهده حساب جاری آن بانک صادر کننده است) در آن محل واقع است مراجعه و از آن اداره درخواست اجرا مفاد چک و وصول وجه از صادرکننده و ایصال آن به دارنده را بخواهد.


7-قراردادهای بانکی که در اجرا قانون عملیات بانکی بدون ربا منعقد می‌شود و  اسـناد عـادی گیرندگان وام ازبـانک‌ کشاورزی‌


8-سایر‌ مواردی که در قوانین خاص ذکر شده است مانند اظهارنامه ابلاغ شده‌ موضوع‌ ماده ۱۰ مکرر اصلاحی قـانون تملک آپارتمان‌ها اصلاحی سال ۱۳۵۸
درمجتمع‌هایی که تعداد مالکین از‌ سه‌ نفر‌ تجاوز کند، در صورتی که مالک یـا استفاده‌ کننده از آپارتمان از پرداخت سهم‌ خود‌ از هزینه‌های مشترک امتناع کند.مدیر یـا مـدیران آپارتمان طـبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها می‌توانند علیه‌ مالک‌ یا استفاده‌کننده از طریق اداره اول اجرای اسناد رسمی،تقاضای صدور اجرائیه نـمایند.


آیا می‌دانید نسبت به موضوعاتی می‌توان اجراییه صادر کرد که در سند به طورمنجز قید شده باشد، و نسبت به موضوعات غیر منجز، مشروط و معلق نمی‌توان اجرائیه صادر کرد و باید برای اثبات تحقق شرط در دادگاه عمومی‌ذی صلاح اقامه دعوی نمود؟


آیا می‌دانید نسبت به سندی که در دادگاههای دادگستری مورد رسیدگی است، نمی‌توان صدور اجراییه را تقاضا کرد؟


دادگاه علی الاصول مرجع صالح برای صدور اجرائیه ثبتی نیست و طبق قواعد تقسیم کار، دادگاه برای صدور دستور صدور اجرائیه نسبت به حکم قطعی، صالح است. آن هم نه هر دادگاهی که به پرونده رسیدگی کرده است. دادگاه صالح، دادگاه بدوی است (در مقررات فعلی دادگاه عمومی) اگرچه حکم آن دادگاه، توسط دادگاه تجدیدنظر نقض شده و خود دادگاه تجدیدنظر رأی صادر کرده باشد.

 

دعوای ابطال سند رسمی


چگونه می‌توان ابطال سند رسمی‌رادرخواست نمود واز چه مرجعی؟
سند رسمی‌تنظیم شده است، حال یکی از طرفین به دلیلی از جمله عدم رعایت تشریفاتی که سند را از رسمیت خارج می‌کند اعم از شکلی یا ماهوی اقدام به طرح دعوای ابطال می‌کند.


آیا می‌دانید مرجع صالح برای طرح این دعوا در مواردی هیأت نظارت امورثبتی و در مواردی دادگاه حقوقی و دعوای غیرمالی محسوب می‌شود؟


الف) ابطال سند به جهت اشتباهات ثبتی: اکثررسیدگی به اشتباهات ثبتی به استناد ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۲ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در صلاحیت هیأت نظارت می‌باشد، البته چنانچه اشتباهات به کلی باشند که اصلاح آن‌ها در تعارض با حقوق اشخاص ثالث باشد موضوع از صلاحیت هیأت نظارت خارج شده و دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.


ب) ابطال سند مالکیت معارض: چنانچه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را در ظرف مدت مذکور به اداره ثبت محل تسلیم ننماید دارنده سند مالکیت مقدم می‌تواند ابطال سند مالکیت معارض را از هیأت نظارت درخواست کند،در این صورت، هیأت نظارت سند معارض را ابطال و دستور ثبت آن را خواهد داد. اما اگر برعکس دارنده سند مالکیت معارض ظرف مهلت مقرر شده (دو ماه از تاریخ ابلاغ) اقدام به طرح دعوا نموده و رسید آن را به اداره تحویل دهد موضوع از صلاحیت هیأت نظارت خارج و دادگاه عمومی‌حقوقی صالح خواهد بود در این صورت دادگاه پس از رسیدگی‌های لازم هریک از اسناد معارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات به طور صحیح انجام شده تعیین و حکم ابطال سند دیگر را خواهد داد


دادگاه صلاحیت دار در رابطه با دعاوی ابطال سند رسمی‌برحسب موضوع آن مختلف خواهد بود در خصوص دعوای حقوقی،مربوط به مال غیرمنقول به‌ خصوص در مورد مالکیت و همچنین مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق متعلقه به آن در دادگاهی اقامه می‌گردد که مال غیرمنقول در حوزه آن قرار دارد هرچند که خوانده در یک محل دیگری ساکن باشد و در مورد اموال منقول مطابق با ماده 11 قانون آیین دادرسی عمل خواهد شد.
در خصوص دعاوی حقوقی که دو سند معارض موضوع آن است رسیدگی به دعوای دارنده سند مالکیت مؤخر مستلزم رسیدگی به صحت و سقم سند مالکیت مقدم خواهد بود و احراز تعارض بین آن‌ها و اعلام بطلان سند معارض طبق قانون صورت خواهد پذیرفت.


دراین دعاوی به علت اثبات مسایل مربوط، لازم می‌باشد از حضور وکیل متخصص بهره گرفت،چرا که پیچیدگی‌های خاص خود رادارد.


مدارک لازم جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی
1-ارائه سند موجود
2-دلایل بی‌اعتباری یا بطلان سند


باتوجه به نیاز روز جامعه درخصوص ثبت اسناد جهت استحکام روابط قراردادی فی مابین، این قبیل اسناد، شمار قابل توجهی به خود اختصاص داده است، لیکن هنوز اشخاص،اعم از حقیقی یا حقوقی، آگاهی لازم راجع به تنظیم روابط حقوقی خودرا آن طور که شایسته است ندارند،همین امر منجر به اشتباهات و به تبع آن تضییع حقوق ورعایت نکردن تکالیف شده است.
نگران نباشید چاره احیای روابط در دستان ماست، با معرفی وکیل با تجربه بالغ بر40سال، همراه شما هستیم.

جهت مشاوره، وکالت و اطلاعات بیشتر با ما تماس بگیرید. دراین مسیر چراغ راه شما هستیم.